Waarom een pachtovereenkomst sluiten?

Mondelinge overeenkomst

Wanneer je als landbouwer het met de wederpartij eens bent over de voorwaarden en bepalingen van het grondgebruik, is het belangrijk om de gemaakte afspraken goed vast te leggen. Twee belangrijke redenen om dit te doen zijn:

1. Je moet voorkomen dat de gemaakte afspraken voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Natuurlijk is er niets op tegen om mondelinge afspraken te maken. Mondelinge overeenkomsten zijn immers ook rechtsgeldig. Mondelinge overeenkomsten brengen wel het risico van bewijsproblemen met zich mee wanneer er onenigheid ontstaat tussen beide partijen. Omdat de afspraken niet schriftelijk zijn vastgelegd, wordt het zeer moeilijk, of zelfs onmogelijk, om te bewijzen wie er gelijk heeft.
2. Om in aanmerking te komen voor subsidies uit het Gemeenschappelijk Landbouwbeleid (GLB) geldt dat percelen waarvan een je geen eigenaar bent, je alleen mag opgeven met toestemming van de eigenaar. Je moet aantonen dat de toestemming van de eigenaar er daadwerkelijk is. Dat geldt ook in situaties met onderpacht. Bij controles kan de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) altijd om schriftelijk bewijs van de toestemming van de eigenaar vragen. Dit kan bijvoorbeeld met een schriftelijke pachtovereenkomst.

Grondgebruiksverklaring

In de praktijk komt het regelmatig voor dat met name grondeigenaren liever een grondgebruiksverklaring tekenen dan een schriftelijke pachtovereenkomst. Zij vrezen de gevolgen van een officiële pachtovereenkomst en gaan ervan uit dat al hun rechten met een grondgebruiksverklaring zijn gewaarborgd. Dit is een groot misverstand!

Een grondgebruiksverklaring is enkel bedoeld om bij RVO zichtbaar te maken wie het feitelijk gebruik van en de zeggenschap over de grond heeft. Dit is onder andere van belang in het kader van de mestwetgeving en het GLB. Een grondgebruiksverklaring zegt niets over de afspraken en onderlinge verhouding tussen partijen.

Pachtrecht van toepassing

Bij een grondgebruiksverklaring of mondelinge afspraken over grondgebruik speelt nog een ander belangrijk aspect. Zodra grond bedrijfsmatig voor landbouwkundige doeleinden in gebruik is en hier een vergoeding voor betaald wordt, kwalificeert het grondgebruik als ‘pacht’. In dat geval zijn de regels uit het pachtrecht van toepassing. De grondgebruiker geniet hierbij veel bescherming, omdat er sprake is van ‘reguliere pacht’, ook wel bekend als ‘vaste pacht’. Denk hierbij aan rechten zoals pachtprijstoetsing, voortzettingsrecht, voorkeursrecht bij koop en het recht op indeplaatsstelling. Daarnaast kan de grondgebruiker zelfs bij de rechter afdwingen dat beide partijen de afspraken schriftelijk vastleggen.

Geliberaliseerde pacht

De hiervoor beschreven ‘reguliere pacht’, die al sinds jaar en dag bestaat, geldt als hoofdregel. Het pachtrecht kent gelukkig ook uitzonderingen op de hoofdregel, waardoor het toegestaan is om grond tijdelijk uit gebruik te geven. Dit zijn onder andere geliberaliseerde pachtovereenkomsten. Bij de pachtvariant ‘geliberaliseerde pacht’ zijn de hiervoor beschreven dwingendrechtelijke bepalingen uit het pachtrecht niet van toepassing.

Van belang is wel dat je een geliberaliseerde pachtovereenkomst ter goedkeuring naar de Grondkamer stuurt. Op deze manier registreren zij dat partijen met de betreffende pachtovereenkomst bewust hebben willen afwijken van de regels uit de ‘reguliere pacht’. De pachtvariant ‘geliberaliseerde pacht’ vormt dan ook een goed en veilig alternatief voor mondelinge pacht of een grondgebruiksverklaring. Deze overeenkomst kan je voor één jaar, maar ook voor een langere periode afsluiten. De einddatum in de overeenkomst is daadwerkelijk de einddatum van de pachtovereenkomst. Mochten partijen het grondgebruik na afloop van de overeenkomst willen voortzetten, dan is het van belang dat je een nieuwe geliberaliseerde pachtovereenkomst opstelt, die vervolgens de Grondkamer ook weer moet goedkeuren.

Teeltpacht

Naast ‘reguliere pacht’ en ‘geliberaliseerde pacht’ is ‘teeltpacht’ een pachtvariant wat geregeld is in het pachtrecht. Bij de introductie van teeltpacht was het doel flexibel grondgebruik te faciliteren voor teelten met roulatie, ter verbetering van de bodemgesteldheid en preventie van plantenziekten. Teeltpacht is specifiek bedoeld voor los land met één- of tweejarige teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is. Denk aan gewassen, zoals aardappelen, suikerbieten, schorseneren of lelies.

Het beschermingsniveau voor de pachter bij teeltpacht lijkt sterk op dat van geliberaliseerde pacht. De pachter heeft onder andere geen recht op pachtprijstoetsing door de Grondkamer, geen voorkeursrecht van koop en na afloop geen recht op voortzetting.

Een teeltpachtovereenkomst moet je binnen twee maanden nadat de overeenkomst is aangegaan, ter registratie aan de Grondkamer sturen. Doe je dit niet, dan merkt de Grondkamer de overeenkomst als ‘reguliere pacht’ aan.

Gewijzigde bedrijfsopvolgingsregeling

Geliberaliseerde pacht is breder toepasbaar dan teeltpacht: het geldt voor alle gewassen en zonder beperkte duur. Om deze reden heeft de pachtvariant ‘teeltpacht’ in het verleden weinig voet aan de grond gekregen. Hierin is vanaf 2024 verandering gekomen door de wijziging van de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) in de erf- en schenkbelasting. De BOR kan leiden tot een voorwaardelijke vrijstelling. Per 1 januari 2024 geldt de vrijstelling niet langer voor onroerende zaken die ondernemers uit gebruik geven, bijvoorbeeld door te verhuren/verpachten. Dit kan leiden tot nadelige gevolgen voor de agrarische sector. Daarom heeft de wetgever een uitzondering gemaakt voor tijdelijke verpachting van landbouwgrond in het kader van noodzakelijke vruchtwisseling, die je moet vastleggen in een schriftelijke teeltpachtovereenkomst.

Hoewel de versoepeling enigszins problemen oplost, blijft er onzekerheid bestaan. Teeltpacht is volgens het pachtrecht alleen mogelijk voor een beperkt aantal gewassen. Voor bijvoorbeeld grasland en snijmaïs kan je volgens het pachtrecht geen teeltpachtovereenkomst opstellen. Dit betekent dat door genoemde verruiming in de BOR niet alle situaties gedekt zijn.

Daar waar een teeltpachtovereenkomst vanwege het te telen gewas wél mogelijk is, is het belangrijk om een teeltpachtovereenkomst te sluiten en deze tijdig ter registratie naar de Grondkamer te sturen.

Meer weten?

aaff is graag overal van betekenis. Wilt je meer weten over het (ver)pachten van grond en over de mogelijke consequenties voor je bedrijf? Neem contact op met een van onze specialisten.