Varkenshouders succesvol in beroep tegen WOZ-waarde

De varkenshouders voerden aan dat de ‘Taxatiewijzer Agrarische gebouwen’ voor het belastingjaar 2016 een alternatieve berekeningswijze voorschrijft voor het bepalen van de WOZ-waarde van varkensbedrijven. '

De alternatieve berekeningswijze houdt in dat bij varkensbedrijven met een omvang van meer dan 1.500 m² aan varkensstallen, de waarde van het bedrijf (met inbegrip van een eventuele bedrijfswoning, bijgebouwen, mestkelders en ondergrond) wordt bepaald aan de hand van de totale oppervlakte van de aanwezige varkensstallen, vermenigvuldigd met een eenheidsprijs per m².

Taxatiewijzer

In de Taxatiewijzer wordt dit verklaard door de aanname dat kopers van varkensbedrijven
waarschijnlijk niet meer kijken naar de diverse deelobjecten van het bedrijf, maar primair naar het aantal varkens dat gehouden kan worden (de verdiencapaciteit). Daarom kozen deze varkensbedrijven met de Taxatiewijzer erbij handmatig op de kengetallen te corrigeren aan de hand van een eenheidsprijs en het aantal m² varkensstal. De eenheidsprijs voor vleesvarkensstallen ligt volgens de Taxatiewijzer in de bandbreedte van 125 tot 225 euro per m² en bij zeugenbedrijven in de bandbreedte van 175 tot 225 euro per m².

Te hoge WOZ-waarde

In de Taxatiewijzer is expliciet aangegeven dat een optelsom van alle deelobjecten bij varkensbedrijven, zoals die van de eisers, tot een te hoge WOZ-waarde leidt. De heffingsambtenaar had bij de waardering het alternatief niet gevolgd. Hij meende dat de analyse van de aan de Taxatiewijzer ten grondslag liggende verkoopcijfers van varkensbedrijven onjuist zou zijn. De rechtbank oordeelde echter dat hij dit niet aannemelijk had gemaakt en dat de alternatieve berekeningswijze toegepast had moeten worden.

Welke bandbreedte

De varkenshouders hadden de waarden van hun bedrijven echter ook niet aannemelijk gemaakt, volgens de rechtbank. Factoren als de aanwezigheid en kwaliteit van een bedrijfswoning, leeftijd van de gebouwen, doelmatigheid, opzet van het bedrijf, de aanwezigheid van andere bijbehorende gebouwen en de (micro)ligging zijn volgens de Taxatiewijzer bepalend voor de vraag waar binnen de bandbreedte het te taxeren object thuis hoort. Met het hanteren van één uniforme eenheidsprijs van 180,17 euro per m², zoals eisers voorstonden, wordt miskend dat de taxateur volgens de Taxatiewijzer telkens een afweging moet maken op welke wijze binnen de bandbreedte recht wordt gedaan aan de verschillen tussen de varkensbedrijven.

Oordeel rechter

Nu zowel de eisers als de heffingsambtenaren de hun gestelde waarden aannemelijk maakten, stelde de rechtbank de waarde van de bedrijven in goede justitie vast. Deze waarden vielen in alle gevallen lager uit voor de varkenshouders.